Öncelikle kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz bir süre için akdedilebilir. Tarafların aralarında kararlaştırdığı sürenin sona ermesiyle herhangi bir bildirime ihtiyaç duymaksızın sonlanacak olan kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi olmakla beraber, diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesi, karşılığı kira bedeli olan ivazlı nitelikte bir sözleşme türüdür. Bu yönüyle ödünç sözleşmesinden ayrılmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin başlangıcında kira bedeli, sözleşme özgürlüğü prensibi gereği, sözleşmenin taraflarınca serbestçe belirlenebilir. [1] Her ne kadar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde serbestçe kira bedelinin belirlenebileceğini söylemek mümkün ise de bu konuda tanınan serbestinin sözleşme özgürlüğü sınırlarına uyması gerekmektedir. Söz konusu serbesti sözleşmenin kurulması esnasında geçerli olan bir serbestidir. İzleyen kira dönemleri için kira bedelinin tespit edilmesinde Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerindeki düzenlemelerle bazı sınırlamalar getirilmiştir.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, “belirli süreli kira sözleşmeleri” bakımından sürenin bitimiyle sözleşmenin de sona ermesini istemekteyse sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu durumda kiraya veren, sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bir bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Kira sözleşmesinin sürekli edimli bir sözleşme olması özelliği ve kira bedelinin zaman içerisinde çeşitli etkenler sebebiyle artması ya da azalması gerekliliği söz konusu olacaktır. Hukukumuzda kiraya verene kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı tanınmamıştır.[2] Dolayısıyla kira bedelinin artırılması konusu gündeme geldiğinde tarafların aralarında anlaşmaları esası benimsenmiştir.
KİRA BEDELİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ/BELİRLENMESİ İÇİN AÇILABİLECEK DAVALAR
- Şayet sözleşmenin tarafları, aralarında kira bedelinin ne kadar artırılacağına ilişkin bir anlaşmaya varamazlarsa “kira parasının belirlenmesi davası“nın açılması gerekmektedir. Kira tespit davası Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.
DAVA AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Bunun yanında Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde; ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Yargıtay, kira paralarının sınırlandırılası ve belirlenmesine ilişkin üç ayrı içtihadı birleştirme kararı vermiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı kararına göre; kiraya verenin dilediği kadar kira parası isteyemeyeceği ve kira parasının, rayiç değerine göre yargıç tarafından bilirkişilere saptattırılarak, belirleneceği vurgulanmıştır. Fakat bu, yarıca genel bir ölçü vermektedir. Bu sebeple yargıç her olayın özelliklerine göre, taşınmazın yerini, bulunduğu yöreyi, yapının kalitesini, büyüklüğünü, değerini, özelliklerini ve o yöredeki rayiç kiraları göz önünde bulundurarak kira parasını belirleyebilir.[3]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin görüşüne göre yargıç, olağan rayicin saptanmasında ayrıca, o yöredeki nüfus artışına karşılık yeteri kadar konut ve işyeri bulunup bulunmadığını; daha önceki kira paralarının belirlendiği zamandan bu yana dek toptan eşya fiyatlarında artış olup olmadığını; memur maaş katsayılarında ve asgari işçi ücretlerinde ne kadar artış olduğunu ve bu artışların kira rayicine ne oranda etki yaptığını da göz önünde tutarak, hak ve nefaset kurallarına uygun bir kira parası belirlemelidir.[4]
- KİRA PARASININ UYARLANMASI DAVASI
Türk Borçlar Kanunu’nda kira parasının günün koşullarına uyarlanmasına ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin tarafları Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinde belirtilen sınırlar çerçevesinde ve dürüstlük kuralına uygun olmak koşuluyla diledikleri gibi belirleyebilirler. Tarafların ortaklaşa belirledikleri kira parası ilgili kira dönemi için geçerli olur ve mahkemenin kural olarak bu kira dönemi için kira parasının belirlenmesi yoluna gitmesi söz konusu değildir. Mahkeme ancak daha sonraki kira dönemleri için, taraflarca bir anlaşmaya varılmaması durumunda, gelecek dönemin kira parasının belirlenmesi için açınla artırım davasında, gelecek dönemin kira parasını belirler.[5]
Uyarlama Davası Açılabilmesi Şartları:
Yargıtay tarafından benimsenen esaslar dikkate alındığında, taraflarca kararlaştırılan kira parasının, işlem temelinin çökmesi nedenine bağlı olarak yeniden günün koşullarına uyarlanabilmesi için,
- Uzun süreli bir sözleşmenin bulunması,
- Hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülemeyen değişiklikler olması,
- Bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması,
- Oluşan olağanüstü koşullar altında kira ilişkisinin devamının katlanılamaz hale gelmesi gerekmektedir.
Bu unsurlar dikkate alındığında kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama yoluna gidilemeyeceği görülmektedir. Kısa süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin her yıl için kira parasının artırılmasını isteme hakkı bulunmaktadır.[6]
Kira parasının uyarlanması davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira belirleme davasının, gelecek dönem için artırımı sağlayabilmesi için, kiraya verenin kira döneminin bitiminden en geç 30 gün önce kiracının eline geçecek biçimde bir ihtarname göndererek artırım istemesi veya açacağı dava dilekçesin dönem bitiminden en geç otuz günden daha önceki bir süre içinde kiracının eline geçmesi gerektiği halde, uyarlama davası her zaman, kira dönemi içindeki herhangi bir tarihte açılabilir ve önceden bir ihtar göndermeye gerek yoktur. [7]
Uyarlama davasında hâkim,
- Sözleşme koşullarına bakarak
- Olağanüstü değişikliklere neden olan objektif koşulları birlikte değerlendirerek
- Tarafların amacına
- Dürüstlük kuralına
- Hakkaniyet ve insaf ölçülerine uygun bir miktar belirleyecektir.
Yargıtay, sadece kiraya verenin değil, yerine göre kiracının da uyarlama davası açarak kendisi için çekilmez hale gelen özellikle dövize endeksli kira sözleşmelerinde kira parasının yeniden belirlenmesini ve bu amaçla indirilmesini isteyebileceği yönünde karar vermiştir.
Uyarlama sonucu geçerli olması gereken miktar belirlendikten sonra, sözleşmedeki artırımla ilgili hükümlere dayanılarak artırım istenemez. Ancak belirleme davası açılabilir.
[1] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara: Yetkin, 2014, s. 424.
[2] Aydın Zevkliler- K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13. Bası, Ankara: Turhan Kitabevi, 2013, s.213.
[3] DALAMANLI, Lütfü: Borçlar Kanunu Şerhi, C.2, Ankara 1977,s.319.
[4] Yarg. 3. HD, 30.09.1993, 4929/15334 (YKD, 1994/3, s.369); Yarg. 3. HD, 21.03.1977, 1790/2027 (YKD, 1977/4, s.480 vd.) ;Aydın Zevkliler- K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bası, Ankara: Turhan Kitabevi, 2016, s.229-230.
[5] Aydın Zevkliler- K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bası, Ankara: Turhan Kitabevi, 2016, s.230.
[6] Aydın Zevkliler- K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bası, Ankara: Turhan Kitabevi, 2016, s.234.
[7]Bkz, Yarg. 13. HD, 36.05.1997, 2353/4833 (YKD,1998/1, s.69).
Stj. Av. Şeyma Yılmaz