KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINA İLİŞKİN TAHLİYE SEBEPLERİ

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebeplerine ait düzenlemelere ilişkin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun ile yürürlükten kaldırılmış olup, bundan böyle taşınır ve taşınmaz kiraları ile ilgili tüm hususlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Biz de işbu makalemizde, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerine ilişkin düzenlemelere yer veriyor olacağız.

Öncelikle konut ve çatılı iş yerinden ne anlaşıldığına değinmenin faydası olduğu kanaatiyle; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce, konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu’na göre, konutun belediye sınırlarında olması, üstünün örtülü olması ve benzeri şartlara sahip olması aranmaktaydı. Söz konusu şartlara,  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer verilmemiş olup, barınma ihtiyacını karşılayan her tür alanın konut olarak kabul edildiği açık ve net bir şekilde ortaya konulmuştur. Bununla birlikte; ilgili kanun ile ile iş yerleri bakımından ‘örtülü’, diğer bir deyişle ‘çatılı’ olma koşulu devam eder iken, belediye sınırlarında olma gibi bölgesel sınırlar kaldırılmıştır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve devamı maddelerinde ifade olunmuştur. Kira sözleşmesinin sona ermesinde bildirim yolu ile yapılan fesih hususunun yanı sıra, kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye koşullarına bağlı olarak kiralananın tahliyesinin mümkün olacağından söz edilmesi mümkündür.

  1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
  • Kiraya verenin konut gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında ilk sebep, kiraya verenin konut ihtiyacına sahip olmasına ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrasına göre kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. İlgili madde şu şekildedir: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Önemle belirtmek gerekir ki; bu kişilerden bir veya birkaçının konut ihtiyacının gerçek olması gerekmekte olup, kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereği tahliye davası açması halinde, bu talebi reddedilir. Bu şekilde gerçekleştirilen tahliye durumu mevcut ise; kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltebilmektedir.

Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca; tahliye davasının neticelerinden faydalanmak suretiyle bu davayı açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan alırsa ve Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açma hakkı mümkün değildir.

  • Kiraya verenin iş yeri gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında bir diğer sebep, kiraya verenin iş yeri ihtiyacı olması hususudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrasına göre göre kiraya veren kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi olması nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir.

Belirtmek gerekir ki; iş yeri gereksinimi sebebiyle kiracının tahliye edilebilmesi için iş yeri ihtiyacının da gerçek ve samimi olması aranır.  Bu ihtiyacın varlığının ve kanunda belirtilen kişiler bakımından söz konusu olduğunun yargılama aşamasında ispat edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, tahliye şartlarının varlığının oluştuğundan söz etmek mümkün değildir.

Konut gereksinimi sebebiyle tahliye hususunda olduğu gibi, bu şekilde gerçekleştirilen tahliye durumu mevcut ise; kiraya verenin bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltebilme imkanı bulunmaktadır.

  • Kiralanan taşınmazın inşa veya imarı sebebiyle kiracının tahliyesi: Kiralanan taşınmazın inşa veya imarı durumu söz konusu olduğunda Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin (b) bendi kapsamında tahliye davası açılabilmektedir. Ancak kiralanan taşınmazın esaslı bir onarım, tamirat geçirecek olması ve bu esnada mezkur taşınmazın kullanılmasının olanaksız olması gerekmektedir. İlgili madde şu şekildedir:

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Söz konusu hükme dayanarak tahliye davasının açılabilmesi için kiracıya herhangi bir ihtarname çekilmesi gerekmemektedir. Bu noktada üzerinde durulması gereken husus, taşınmazın tekrardan onarımını gerektirecek durumun ilgili bilirkişiler tarafından tespit edilecek nitelikte olması ve onarım esnasında kiracının da söz konusu taşınmazda oturamayacak durumda olmasıdır. Aksi takdirde, kiralanan “eski hali” ile ancak mevcut kiracı tarafından kiralanabilecektir.

Bununla birlikte; yukarıda açıklanan konut ve iş yeri gereksinimine ilişkin sürelerle aynı şekilde; kiraya yeren tarafından ilgili kira sözleşmesi, belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

  • Yeni malikin konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kiracının tahliyesi: Söz konusu taşınmazı satın alarak taşınmazın yeni maliki sıfatı konumunu haiz olan kişi, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesini baz alarak kiracıyı mezkur taşınmazdan tahliye etme hakkına sahip olup, ilgili madde şu şekildedir:

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

  1. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
  • Tahliye taahhüdüne istinaden kiracının tahliyesi: Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasına gereğince; kiracı, kiralanan taşınmazın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene söz konusu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin bir taahhütte bulunur ve o tarihte mezkur taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle taşınmazın tahliyesini görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesinden talep edebilir.

Mezkur taşınmazı kiraya verene verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı unsurların bulunması gerekmekte olup, ilgili unsurlar şu şekildedir:

  • Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının kendisinin vermesi gerekir. Hukuken kiracı ile birlikte yaşayan eşinin, çocuğunun yahut kardeş ya da ana, babasının verdiği taahhüdün hukuken hiçbir hükmü bulunmamaktadır.
  • Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir.
  • Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Uygulamada, tahliye taahhütlerine tarih atılmamakta ve ihtiyaç halinde tarih kısmı sonradan doldurulmaktadır. (Somut olayda da bu şekilde bir ibare bulunmamaktadır.) Bu durumun aksinin ispatı kiracıya düşer. Kiracı bu durumun aksini her türlü delille ispat edebilir.

 

  • İki haklı ihtar sebebiyle kiracının tahliyesi: Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin 2. fıkrası gereğince; kiracı, sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bu sebeple iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Söz konusu borcun yalnızca kira ödemesinden kaynaklanması gerekmektedir. Bununla birlikte, eğer kendisine gönderilen ihtarnamede kira bedelinin miktarı ve bu miktarın hangi aya ait olduğu belirtilmez ise, ihtarnamenin hukuken bir geçerliliği söz konusu olmamaktadır.

  • Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı sebebiyle kiracının tahliyesi: Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 3. fıkrasına göre; kiracı veyahut birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediye sınırları içinde ikamete elverişli bir taşınmazları varsa ve kiraya veren bu durumdan kira sözleşmesi kurulurken haberdar değilse, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Özellikle belirtmek gerekir ki; bu yönde bir tahliye davasını ancak taşınmazın maliki açabilmektedir.
  • Fuzuli işgal sebebiyle kiracının tahliyesi: Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesine uyarınca; kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece kiracı, kiraya verenin rıza olmaksızın kiraladığı taşınmazı başka birine alt kira olarak kiralayamaz. Sözleşmeye aykırı bir durumda taşınmazı işgal eden kişiler için asıl kiracıyı tahliye ediliyormuş gibi ihtar süresi gözetilmeksizin tahliye davası açılabilir.
  • Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle kiracının tahliyesi: Kiracının kira sözleşmesi kapsamında hukuka aykırı davranışlar sergilemesine yönelik düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun 316. ve devamı maddeleriyle hüküm altına alınmış olup, ilgili madde şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

Kiracının, mezkur taşınmazı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranışlar sergilemesi durumunda kiraya veren, kiracıya 30 güne dayalı bir süre vererek meydana gelen aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğine dair bir ihtarda bulunabilecek ve hemen ardından tahliye davası açabilecektir.

  • İlamsız icra prosedürü ile kiralanan taşınmazın tahliyesi: İstisnai olarak, bazı sebeplerin varlığı halinde, ilk önce mahkemede tahliye davası açmadan, kiraya verenin, doğruca icra dairesine başvurarak, kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul edilmiştir. Bu durum da iki halde mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi halinde ve kira süresinin bitmesi. Ödeme emrine 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmez ve 30 günlük süre içinde takibe konu kira borcu alacaklıya ödenmezse görevli ve yetkili mahkemede tahliye talepli dava açılabilmektedir.

Yukarıda açıklanan bilgiler ışığında, belirtmek gerekir ki; konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri, ancak kanunda sayılan sebepler doğrultusunda söz konusu olabilmektedir. Kiraya veren tarafından, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davasının açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya veren yeni kira dönemi boyunca da tahliye davası açma hak ve yetkisine sahip olacaktır. Kiraya veren ilgili hükümlere riayet etmez ise, son kira döneminde ödenmiş yıllık kira bedelini, son kiracısına ödemekle yükümlü kılınacaktır.

Stj. Av. Miray Yakın

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir